“三道红线”后房企普降档 “表外负债”风险壹

作者:ahao11    发布时间:2021-04-29 13:20    浏览::

原标题:“三条红线”后,房企“表外负债”风险依然存在

“三条红线”新规的威力正在地产企业显现,至少从2020年地产企业的财务报表来看。

“三条红线”新规的威力正在地产企业显现,至少从2020年地产企业的财务报表来看。

据嘉里统计,从已披露业绩报告的67家上市房地产企业的财务状况来看,短期计息负债五年来首次出现同比下降,超过60%的房地产企业净负债率有所下降。到2020年底,通过调整优化,15家房地产企业成功降至绿色水平。

这种集体转变并没有减轻投资者的担忧。市场普遍认为,房地产企业的财务报告运营周期大空。通过表外融资和非并表项目,可以在一定程度上隐藏房地产企业的真实负债状况,这就是风险点。

一位长期投资港股的人告诉《21世纪经济报道》记者:“作为一家房地产公司,很多事情是不能划红线调整的。他们是桥下之水,现在资金链紧张也是必然现象。现实决定现状。”

主动降档并寻求稳定性

从行业整体情况来看,房企平均负债水平有所提高。

据凯瑞统计,2020年年报显示,房企通过增加销售回报、推动主体上市等方式增加现金流入,从而优化行业平均现金负债率10个基点至1.47,增强短期流动性,优化债务结构。房地产企业净负债率同比下降12.5个百分点,至66.04%。

“三条红线”对房企仍有相当大的约束力。从房企的态度来看,房企降级的决心确实很大。以领先的房地产公司万科为例,万科董事会秘书朱旭在2020年度业绩提升会上表示,万科有信心在年内回到绿色档,留在绿色档。

万科终于成功换挡了。万科2021年第一季度报告显示,万科净负债率为15.5%,不含预收账款的资产负债率为69.5%,持有货币资金1966亿元,远高于一年内到期的短期贷款和计息负债之和723.7亿元。

万科之前只踩过一条红线,财务管理一直很稳定。所以也是投资者所期待的成功变成绿色文件的事件。

但其实换挡从来都不容易。

一家领先房地产企业总部财务部的人李婷表示,目前房地产企业的“减负”伎俩无非是开源节流。“我们在分拆和上市中获得了资金,我们也在出售高质量的资产。同时也希望薄利多销;还有有限的奖金和小规模裁员。现在我们拿了很少的土地,我们想做一些旧的改变,但我们会慢慢推进。”

但即便如此,最终的结果并不显著。李婷提到的这些招数,很多踩“红线”的房地产企业都在用,但由红转黄的情况并不常见。

例如,R&F地产从去年开始积极实行资产出售、暂停征地、裁员等“生存”之道,但到目前为止,R&F地产仍然是一家三条红线的房地产企业。

中国恒大也是如此。从去年开始,中国恒大通过分拆恒大地产,引入多轮战争投资,减少了债务。管理层多次抛出减债目标,但到2020年底,恒大的债务规模依然巨大。